Les Critères d’éligibilité de la loi Pinel
Comment être éligible à la Loi Pinel ?
Dans les modalités de la Loi Pinel, le législateur a tenu à imposer un ensemble de Conditions et d’obligations dites “Pinel”, comme la nationalité, le statut de résident… il a également pris des mesures pour interdire aux personnes morales l’obtention de la défiscalisation Pinel. Voici donc une liste de quelques fondements et critères d’éligibilité du régime fiscal pinel à respecter :
Le tout premier fondement et caractère obligatoire pour pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux, c’est déjà d’être fiscalisé sur le territoire national ou considéré comme tel.
Pas d’impôt = Pas de réduction d’Impôt
En effet, c’est un pré-requis à l’éligibilité du dispositif, seuls les Résidents Fiscaux Français peuvent bénéficier d’avantages fiscaux et de la réduction d’impôt Pinel. Les expatriés et les étrangers sont exclus.
Nouveau Critère Pinel : Depuis le 1er janvier 2024, la loi Pinel est étendue aux contribuables “devenus” non-résidents. C’est à dire aux contribuables ayant réalisé un investissement sous le dispositif Pinel “alors qu’à l’époque de l’acquisition, ils étaient domiciliés en France”. Ce critère de déménagement et d’expatriation permettent pour ces contribuables de conserver le bénéfice de la réduction d’impôt restant à courir durant toutes les années de non-résidence fiscale.
Le deuxième caractère obligatoire pour être éligible au régime Pinel, réside dans la nécessité d’être une personne physique. En effet, les personnes morales (entreprises, sociétés) ne bénéficient pas de la réduction d’impôt Pinel.
Une seule exception à cette règle : la défiscalisation Pinel peut être accordé aux associés d’une Société Civile Immobilière (SCI), mais uniquement si elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et que les associés s’engagent tous ensemble à maintenir en location le logement Pinel durant toute la période d’engagement auprès du Fisc.
Une des premières exigences de la Loi, requiert d’acheter du neuf, que ce soit un immeuble, un appartement, une maison, une villa, un logement, le bien immobilier doit nécessairement être considéré par l’administration fiscale comme Neuf et respecter les Normes de Constructions acoustiques et énergétiques en vigueur.
Ce préalable et cette exigence législative du dispositif Pinel peut paraître simple sur une première lecture. Toutefois, en y regardant de plus près, de nombreux contribuables peuvent s’interroger : Un Logement neuf éligible au dispositif Pinel peut-il avoir été vendu une première fois et continuer à bénéficier des avantages fiscaux ? Une acquisition en vente future d’achèvement des travaux par un Particulier peut-elle être revendue en Pinel avant la livraison du bien ? Comment définir ce qu’est un logement neuf ? Pour éclaircir ce critère fondamental d’éligibilité Pinel, le Bulletin Officiel des Finances Publiques et des Impôts a tenu à préciser le champ d’application et la définition d’un Logement Neuf pour la Loi Pinel.
La défiscalisation des Contribuables (1) qui paient des impôts sur le revenu des Particuliers (2) parce qu’ils investissent dans le Neuf (3) est clairement une incitation du gouvernement et une volonté politique de construire de nouveaux logements. Mais les parlementaires qui ont voté la loi souhaitent aussi que ça se fasse vite. L’objectif n’est pas seulement de délivrer des permis de construire, le but est de voir concrètement sortir de terre des immeubles. C’est pourquoi une prétention d’éligibilité supplémentaire a été instaurée : la quatrième exigence de la Loi Pinel force au Délai de construction et astreint le logement a être achevé dans les 30 mois à partir de la date de la signature chez le Notaire.
L’un des fondements de l’incitation fiscale d’acquisition d’immeuble est de favoriser la construction de logements neufs, mais aussi de désigner des zones précises où manifestement le besoin et la demande de logement est encore plus forte qu’ailleurs.
En l’occurrence l’orientation de la loi Pinel se porte vers de grandes agglomérations où le ratio, demandes/offres n’est pas bon. Certes le besoin de nouvelles constructions immobilières se fait sentir un peu partout en France, mais la tension dans les grandes villes est encore plus palpable. C’est pourquoi l’état a ciblé et défini un nouveau Zonage Pinel en 2024.
Le sixième critère Pinel est une contrainte locative. Le contribuable particulier ayant investi dans un immeuble Neuf doit s’engager à Louer le bien immobilier sur une durée minimale de 6 ou 9 ans.
Non seulement, il doit obligatoirement mettre en location son appartement ou son acquisition immobilière, mais il existe une 7ème exigence d’éligibilité Pinel : l’investisseur doit louer le logement “nu”, c’est à dire non meublé.
Ensuite, il faut prendre en compte une 8ème réglementation Pinel qui consiste à louer le bien immobilier à usage “d’habitation principale” pour le locataire. En effet, dans le cadre de défiscalisation Pinel, non seulement il faut louer le bien immobilier de manière non meublée et vide de meubles, mais en plus les locations saisonnières ne sont pas permises.
Enfin, le 9ème Critère Pinel oblige le propriétaire à louer le logement nu à un locataire qui en fait sa résidence principale et qui est extérieur à son foyer fiscal. Il est donc tout à fait possible de louer à un ascendant ou descendant, mais ce dernier doit nécessairement avoir un foyer fiscal distinct de l’investisseur bailleur.
Le sixième critère Pinel est une contrainte locative. Le contribuable particulier ayant investi dans un immeuble Neuf doit s’engager à Louer le bien immobilier sur une durée minimale de 6 ou 9 ans.
Non seulement, il doit obligatoirement mettre en location son appartement ou son acquisition immobilière, mais il existe une 7ème exigence d’éligibilité Pinel : l’investisseur doit louer le logement “nu”, c’est à dire non meublé.
Ensuite, il faut prendre en compte une 8ème réglementation Pinel qui consiste à louer le bien immobilier à usage “d’habitation principale” pour le locataire. En effet, dans le cadre de défiscalisation Pinel, non seulement il faut louer le bien immobilier de manière non meublée et vide de meubles, mais en plus les locations saisonnières ne sont pas permises.
Enfin, le 9ème Critère Pinel oblige le propriétaire à louer le logement nu à un locataire qui en fait sa résidence principale et qui est extérieur à son foyer fiscal. Il est donc tout à fait possible de louer à un ascendant ou descendant, mais ce dernier doit nécessairement avoir un foyer fiscal distinct de l’investisseur bailleur.
Note
Si vous ne souhaitez pas prendre le risque d’être requalifié fiscalement par méconnaissance de l’ensemble des autres exigences de la loi, plafonds de loyers, plafonds d’investissement, conditions fiscales ou de l’intégralité des règles d’éligibilité et désirez être assisté dans votre investissement Pinel, nos conseillers sont à votre disposition.
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