Règle des 3 ans au terme du bail et Déficit Foncier

Comme le dispose l’article 230 du BOI-RFPI-BASE-30-20-20170901, quand “un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation”.

En clair, l’administration fiscale remettra en cause votre imputation, si vous ne respectez pas un délai de trois ans à compter de la dernière année d’imputation du déficit foncier.

Cette règle fiscale issue de l’article 156 du Code Général des Impôts s’applique d’ailleurs à tous les investissements locatifs fonciers, pas uniquement au dispositif Pinel.

En effet, si un propriétaire vend en 2024 son logement Pinel, alors qu’il a déclaré un Déficit Foncier (Charges déductibles supérieures aux Loyers perçus) l’année précédente, c’est à dire dans notre cas en 2024, le déficit des 3 dernières années sera réintégré.

Définition : Le Déficit Foncier Pinel

Lorsque vous louez un bien immobilier, les loyers perçus sont imposés après Déduction de certaines charges. On les appelle Charges Déductibles. En Loi Pinel, elles comprennent :

• Les Charges liées à l’Exploitation du bien immobilier (charges de copropriété, taxe foncière, frais du gestionnaire ou de l’administrateur de biens immobiliers, primes d’assurances locatives) ;
  
  
• Les Charges Financières, liées au prêt (intérêts d’emprunts pour l’acquisition, frais de dossier bancaire, assurances emprunteur) ;
  
  
• Les Charges liées à l’entretien et à l’amélioration du logement (frais de réparation , charges liées aux travaux de réparation ;
  
  

Si au cours d’une année fiscale les Charges Déductibles sont supérieures aux Revenus brut foncier, on parle alors de Déficit Foncier.

Il est possible dans la Limite de 10700 € par an d’imputer ce déficit foncier sur le Revenu Global. Mais contrairement à toutes les bêtises écrites sur de nombreux sites internet qui se prétendent spécialisés en Gestion de Patrimoine, en Pinel il n’est pas interdit pour un propriétaire de vendre son appartement parce qu’il a bénéficié d’un avantage sur le Revenu global (Déficit Foncier imputé sur le revenu Global l’année d’avant). Heureusement, nous ne vivons pas dans une dictature et l’état n’empêche pas en 2024 un propriétaire de vendre son logement pour une raison aussi dérisoire.

En revanche lorsque cette condition n’a pas été respectée, le Fisc remet en cause le contribuable de la manière suivante :

• Le Revenu Global et les Revenus Fonciers des 3 années qui précèdent l’année de la Vente Pinel sont reconstitués, et le Déficit indûment imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes dans les conditions de droit commun.
  
  

Ainsi, les Déficits Fonciers qui restaient à imputer après la Vente Pinel pourront quand même s’imputer, mais uniquement sur d’autres Revenus Fonciers durant 10 ans. A défaut d’avoir d’autres appartements mis en location et productifs de revenus fonciers, ces déficits seront perdus.