Déclaration Fiscale Monuments Historiques, Mode d’emploi
Comment réaliser la déclaration fiscale d’un bien classé Monument Historique ?
Les Travaux de Restauration et d’entretien prévus à l’article 31 du CGI, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, les frais de promotion et de publicité… sont intégralement déductibles des revenus fonciers, il et donc primordial de réaliser une déclaration fiscale Monument Historique en bonne et due forme. L’excédent est déductible du revenu global, sur la durée des travaux de restauration du programme immobilier M.H et sans limitation de montant. Et dans l’éventualité où le montant des travaux et du déficit foncier est supérieur à vos revenus, le surplus est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes.
Depuis plus de 20 ans, nous proposons à nos clients des investissements locatifs dans le cadre de la Loi Monuments Historiques générant des recettes, dont le régime fiscal relève des Revenus Fonciers (sans possibilité d’option pour le régime Micro-Foncier). A ce titre nous assistons notre clientèle sur l’ensemble de la Fiscalité en Monument Historique et plus particulièrement dans leurs déclarations fiscales. Vous trouverez dans cet article, un résumé des principales déclarations à établir.
Les propriétaires de monuments historiques doivent souscrire annuellement une déclaration d’ensemble de leurs revenus n° 2042 (CERFA n° 10330) et, le cas échéant, une déclaration de revenus fonciers n° 2044-SPE (CERFA n° 10335) :
– si l’immeuble procure des recettes imposables : les charges foncières déductibles sont indiquées sur la déclaration n° 2044-SPE et, le cas échéant, le déficit foncier constaté est reporté sur la déclaration n° 2042 (ligne 4BC : « déficit imputable sur le revenu global ») ;
– si l’immeuble ne procure aucune recette imposable : les charges déductibles du revenu global sont mentionnées directement sur la déclaration n° 2042 (ligne 6DD : « déductions diverses ») ;
– si l’immeuble procure des recettes imposables tout en étant occupé par son propriétaire : les charges foncières déductibles des revenus fonciers bruts et les charges déductibles du revenu global doivent être ventilées entre les deux déclarations n° 2042 et n° 2044-SPE.
Quelques soient les recettes perçues, les travaux de réhabilitation d’un édifice Monument historique sont à mettre dans la case “Travaux de Restauration”.
Le contribuable à également la possibilité d’imputer les Charges Foncières et les Déficits Fonciers liés à l’investissement Monuments Historiques, “sans aucune limite” sur les revenus globaux.
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la Loi Monument historiques, le contribuable doit tout d’abord spécifier les caractéristiques du bien classé ou inscrit à l’inventaire des Monuments Historiques (nature de l’immeuble, lieu de situation du bâtiment M.H…).
Une particularité de ce régime de défiscalisation réside dans le fait qu’il n’y a pas d’obligation de mettre en location le bien.
L’Obligation de conserver le logement Monument Historique durant 15 ans résulte de la seule mention de charges déductibles selon le régime dérogatoire selon le cas :
– sur la déclaration d’ensemble des revenus (Formulaire N°2042 – Cerfa 10330) ;
– ou sur la déclaration des revenus fonciers (Formulaire N°2044-SPE Cerfa 10335).
En d’autres termes, aucun document supplémentaire n’est exigé du contribuable dans sa déclaration fiscale Monument Historique indiquant qu’il prend l’engagement, au moment de l’acquisition d’un bien immobilier classé MH (ou acquisition de parts d’une SCI Monument Historique), de le conserver pendant au moins quinze ans.
Établir le bilan foncier de l’opération en loi Monument Historique avec le formulaire 2044 SPE
Déclaration des Revenus Fonciers Monument Historique
L’imposition des Revenus Fonciers Monument Historique se fait sur la base d’une comptabilité classique de trésorerie. L’investisseur Monument Historique doit déduire de ses revenus locatifs les différentes charges (Taxe foncière, Intérêts, Charges de copropriété…) et raisonner en Recettes – Dépenses sur l’année en cours.
Si vous percevez un loyer en retard, par exemple au mois de Janvier de cette année (N), alors que vous deviez le percevoir en décembre de l’année d’avant (N-1), vous ne pouvez pas l’ajouter à votre déclaration de revenus de l’année en cours (N).
Déduction des Charges avec la Loi Monument Historique
Déduction de 100% des déficits des revenus fonciers
La loi sur les Monuments Historiques autorise les investisseurs à déduire les charges de leurs revenus fonciers et ainsi ne pas payer la CSG-CRDS de 17,2 % :
– Déductibilité des Frais liés à la gestion locative du bien immobilier, gardien, concierge…
– Déductibilité des Intérêts d’emprunts
– Déductibilité des Assurances et frais liés à l’emprunt (Primes de l’assurance emprunteur)
– Déductibilité de la Taxe Foncière
– Déductibilité des Frais d’entretien du logement (frais d’entretien, peinture,…)
– Déductibilité des Frais des éventuels réparations (remplacement d’un mitigeur…) ;
– Déductibilité des Primes d’assurance (propriétaire non occupant)
– Déductibilité des Frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant)
Le fait de pouvoir déduire l’ensemble de ses charges est un réel avantage, mais il faut être tout aussi conscient que ces postes sont de véritables dépenses et qu’il est de nouveau primordial de bien intégrer tous ces frais dans vos projections et dans les simulations de votre projet Monument Historique.
Déduire les Travaux de l’opération en loi Monument Historique
Pour être éligibles les travaux et les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement de l’opération M.H doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble et leur qualité doit obligatoirement être suivie par un Architecte des Bâtiments de France.
Les dépenses de Travaux s’entendent notamment de celles qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants, des travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants.
Les Travaux déductibles avec la loi Monument Historique, autrement appelés
« Travaux Déductibles MH» sont :
- Les Travaux de démolitions
- Les Travaux de reconstitution de toiture
- Les Travaux de murs extérieurs d’immeubles existants
- Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble
- Les Travaux déclarés d’utilités publiques
- Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.
- Les Travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitation (sauf les travaux d’agrandissement)
L’impact fiscal est immédiat l’année de déblocage des fonds. Il faut donc bien réaliser sa déclaration fiscale Monument Historique dès la première année.
Quels autres Travaux d’un Bien Immobilier Monument Historique peut-on déduire des revenus fonciers ?
En plus des dépenses de Construction, Reconstruction ou d’Agrandissement, et dans l’hypothèse où vous donnez en location nue un bien Classé Monument Historique, à usage d’habitation, vous pouvez également inclure dans vos frais et charges, les travaux ci-dessous s’ils ont été payés au cours de l’année d’imposition :
- Les Travaux d’Amélioration
- Les Travaux de Réparation et d’Entretien
Les Dépenses d’Amélioration
Les dépenses d’amélioration s’entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.
L’installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie sont considérés comme répondant aux conditions énoncées ci-dessus. On peut citer, par exemple, l’installation ou le remplacement du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, du tout-à-l’égout, d’un ascenseur ou d’une antenne collective de télévision.
Les Dépenses de Réparation et d’Entretien
Les dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Les dépenses d’entretien s’apparentent généralement aux dépenses de maintien en l’état de l’immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d’entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en mesure d’être utilisé conformément à sa destination.
Certaines dépenses d’entretien et de réparation peuvent être à la charge des seuls locataires. Il peut en être ainsi y compris pour des charges de copropriété. Celles-ci ne sont, en principe, pas déductibles de vos loyers même si vous n’en demandez pas le remboursement à votre locataire.
Les dépenses locatives de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui incombent au locataire par application de l’article 1754 du code civil. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 prévoit une liste indicative des charges récupérables sur le locataire.
Dernière étape pour bénéficier de la réduction d’impôts loi Monument Historique, il faut renseigner l’avis 2042. Cet imprimé 2042 concerne l’avis d’impôt général sur vos revenus.
C’est un simple ajout, mais après avoir déclarer en ligne vos revenus fonciers, vous devez reporter le bilan foncier du formulaire 2044SPE comme indiqué dans le chapitre précédent, dans le Formulaire 2042 (Ligne 4BC : « Déficit imputable sur le revenu global »).
Si l’immeuble ne procure aucune recette imposable : les charges déductibles du revenu global sont mentionnées directement sur la déclaration n° 2042 (ligne 6DD : « déductions diverses »).
Dois-je me lancer ?
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