Les 11 Obligations de la loi Monuments Historiques
Quels sont les édifices concernés par la Loi sur les Monuments Historiques ? Quelle est la nature des travaux et les charges admises ? Quelles sont les règles de détention, de conservation, de location, de déclaration ?
Pour bénéficier de la Loi sur les Monuments Historiques, le propriétaire du bien immobilier doit respecter plusieurs conditions cumulatives :
Le premier critère d’éligibilité pour pouvoir bénéficier d’avantages fiscaux en France, c’est d’être fiscalisé sur le territoire national ou considéré comme tel. Seuls les Résidents Fiscaux Français peuvent bénéficier d’avantages fiscaux et de la réduction d’impôt Monument Historique. Les expatriés et les étrangers sont exclus.
Les personnes résidant à Monaco sont également “Non Éligible” (même si elles sont assujetties à l’impôt en France) et les personnes fiscalement domiciliées hors de la France, ou en Polynésie Française, îles Wallis et Futuna, Terres australes et antarctiques françaises, Saint Pierre et Miquelon, Saint Martin, Saint Barthélémy et Nouvelle Calédonie, ne peuvent pas bénéficier de l’avantage fiscal Monument Historique.
Nouveau Critère d’éligibilité Monument Historique : Depuis le 1er janvier 2024, la loi sur les Monuments Historiques est étendue aux contribuables “devenus” non-résidents. C’est à dire aux contribuables ayant réalisé un investissement sous le dispositif Monuments Historiques “alors qu’à l’époque de l’acquisition, ils étaient domiciliés en France”. Ce critère de déménagement et d’expatriation permettent pour ces contribuables de conserver le bénéfice de la réduction d’impôt restant à courir durant toutes les années de non-résidence fiscale.
La deuxième condition pour être éligible à la Loi Monuments Historiques, réside dans la nécessité d’être un particulier, c’est à dire une Personne Physique. En effet, les Sociétés, Entreprises et les Personnes morales ne peuvent prétendre aux réductions d’impôts Monuments Historiques.
Une seule exception à cette règle : la défiscalisation dans un Monument Historique peut être accordé aux associés d’une Société Civile Immobilière. Mais la SCI ne doit pas être soumise à l’Impôt sur les Sociétés et les associés relever uniquement de IR.
La troisième obligation réside dans l’obligation d’investir, d’acquérir ou d’être le Propriétaire d’un Immeuble Classé ou Inscrit au titre des Monuments Historiques, ou dans un Immeuble faisant partie du Patrimoine National en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine. Ce label doit avoir été accordé uniquement après l’avis favorable de l’Unité Départementale de l’Architecture et du Patrimoine (UDAP).
Une des principales exigences de la Loi Monuments Historiques requiert d’acheter un immeuble, un appartement ou un logement dans un édifice reconnu comme un joyau national. Il n’y a pas de zonage ou de zones à proprement parlé, ni de villes éligibles au dispositif Monument Historique, mais plutôt un Classement des bâtiments ou une inscription des immeubles au titre des Monuments Historiques. Vous pouvez consulter notre page spécialement dédiée aux classements et aux Logements Monuments Historiques ?
Le législateur a voté et prolongé depuis plus de cent ans un cadeau fiscal aux propriétaires qui rénove et réhabilite leurs biens immobiliers, essentiellement dans le but de Sauvegarder leurs Qualités Architecturales, Historiques et patrimoniales.
Ainsi, à partir du moment où le bien est Classé ou Inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, l’édifice demeure placé sous la surveillance du Ministère de la Culture, et nécessite son accord préalable avant la moindre transformation ou démolition. Il en est de même pour les cessions, les dons ou au moment de la vente du Monument Historique.
C’est un critère très important dans l’éligibilité de la Loi sur les Monuments Historiques en 2024 : le propriétaire doit absolument faire une pré-déclaration de travaux et obtenir l’accord des pouvoirs publics, avant de bouger la moindre pierre.
Les Travaux de restauration Monument Historique doivent en effet obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.
Les Travaux éligibles à la Défiscalisation Monuments Historiques ?
Les Travaux éligibles à loi Monument Historique, autrement appelés
« Travaux Déductibles MH» sont :
- Les Travaux de démolitions
- Les Travaux de reconstitution de toiture
- Les Travaux de murs extérieurs d’immeubles existants
- Les Travaux de transformation de logement de tout ou partie d’un immeuble
- Les Travaux déclarés d’utilités publiques
- Les Travaux ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.
- Les Travaux de réparation et d’entretien, d’amélioration de l’habitation (sauf les travaux d’agrandissement)
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Les règles en terme de protection des bâtiments sont évidemment strictes lorsqu’on touche au patrimoine Français. A partir du moment, où l’édifice est classé ou assimilé aux Monuments Historiques, une des obligations impose que les Travaux soient nécessairement suivis par un Architecte des Bâtiments de France. Dépendant d’un Service Départemental de l’Architecture et du Patrimoine (SDAP) placé sous l’autorité du préfet, les Architectes des Bâtiments de France (ABF) sont des fonctionnaires de l’état du corps des Architectes et Urbaniste de France investi de missions de service public de préservation des monuments historiques et de conseils et ont un rôle et une mission de conservation du patrimoine. Ils sont donc très vigilants sur les travaux supportées en vue de la restauration de l’immeuble bâti.
La septième obligation Monument Historique prévoit que les propriétaires concernés par le régime spécial de déduction doivent joindre à leur déclaration annuelle de revenus, le détail des sommes versées avec la date de paiement des travaux ; la nature des travaux et le bénéficiaire des versements.
C’est un critère méconnu, mais dans l’hypothèse où le propriétaire souhaite percevoir des recettes locatives de son bien, il est interdit de louer le logement de manière meublée. Le logement doit obligatoirement être loué vide. De ce fait, il existe bien une obligation locative dans le cadre du dispositif Monument Historique. En effet, le fait de mettre en location un logement après avoir effectués des travaux éligibles aux réductions d’impôts de la loi MH relève du régime de droit commun et le bail minimum est de trois ans.
Obligation de location pendant 3 ans : lors de la première déclaration fiscale consécutive à une opération Monuments Historiques, il est obligatoire de joindre à la déclaration un engagement de location nue de trois ans.
Précision, il n’y a pas de plafond de loyers, ni de ressources minimum des locataires en Monument Historique en 2024.
Le bénéfice du régime applicable aux propriétaires de Monuments Historiques et assimilés est subordonné à l’engagement de conserver la propriété immobilière pendant une période d’au moins 15 années, à compter de l’acquisition (y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009). Dans le cas contraire, si le particulier ne respecte pas cette obligation de propriété, l’administration fiscale peut requalifier le déduction et annuler le bénéfice des avantages liés au Monument Historique,
L’engagement de conservation s’applique aussi en cas de détention par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI Monument Historique). Tous les associés propriétaires de Monuments Historiques détenus directement ou par personne interposée, que ce soit ou non en pleine propriété doivent conserver les parts pendant 15 ans.
L’Obligation de conserver le logement Monument Historique durant 15 ans résulte de la seule mention de charges déductibles selon le régime dérogatoire selon le cas :
– sur la déclaration d’ensemble des revenus (Formulaire N°2042 – Cerfa 10330) ;
– ou sur la déclaration des revenus fonciers (Formulaire N°2044-SPE Cerfa 10335).
En d’autres termes, aucun document supplémentaire n’est exigé des contribuables indiquant qu’ils prennent l’engagement, au moment de l’acquisition des biens immobiliers classés MH ou des parts, de les conserver pendant au moins quinze ans.
Dans l’hypothèse où l’investisseur dans le régime Monument Historique met en location son appartement ou son acquisition immobilière (ce qui n’est pas une obligation), le Propriétaire-Bailleur doit louer le logement rénové en location nue, c’est à dire non meublé. La Location Meublée est interdite.
La dernière contraintes pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt de la Loi Monuments Historiques et des avantages fiscaux, nécessite de remplir correctement différentes Déclarations Fiscales obligatoires (2044SPE, 2042).
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