Loi Malraux et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L’impôt sur la Fortune Immobilière est exclusivement centré sur l’immobilier et concerne bien entendu les biens et logements Malraux.

Depuis le 1er janvier 2018, L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), est venu remplacer l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Ce nouvel impôt a été exclusivement recentré sur l’immobilier et concerne bien entendu les biens et logements Malraux. Il faut donc le prendre en compte quand on réfléchit à la fiscalité de la loi Malraux.

En 2024, le prélèvement IFI s’applique à tous les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année en cours.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière taxe les patrimoines immobiliers et fonciers, les biens et les terrains, qu’ils soient bâtis ou non. Les propriétaires de logement éligible à la Loi Malraux sont donc concernés par la déclaration d’impôt sur la fortune immobilière dans la mesure où le contribuable-investisseur dépasse le seuil de 1,3 million de patrimoine immobilier.

Un appartement ou un immeuble Malraux sont des biens devant figurer obligatoirement sur une déclaration IFI.

Rappelons également que seul l’immobilier détenu en usufruit entre dans le barème de l’IFI 2024. Mais le démembrement étant formellement interdit dans le cadre d’immeuble Malraux, aussi bien pour les particuliers que pour les SCI, l’usufruit ou le droit de propriété démembré d’un logement Malraux n’a pas sa place dans une déclaration IFI 2024.

Comme précédemment avec l’ISF, l’IFI est un impôt progressif dont les taux s’échelonnent de 0,50 % à 1,50 %. C’est un impôt à payer chaque année.

L’IFI est calculé sur la valeur de votre patrimoine net taxable en appliquant le barème suivant :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine immobilier	Taux	Formule de calcul des droits B= Base nette taxable
N’excédant pas 800 000 €	0 %	B x 0
Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 €	0,5 %	(B x 0,005) – 4 000
Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 €	0,7 %	(B x 0,007) – 6 600
Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 €	1 %	(B x 0,01) – 14 310
Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 €	1,25%	(B x 0,0125) – 26 810
Supérieure à 10 000 000 €	1,50%	(B x 0,015) – 51 810

Déductibilité de l’Emprunt Malraux dans l’IFI

L’IFI est un impôt basé sur le principe de l’actif/passif. Autrement dit, l’assiette de taxation est composée de l’actif immobilier brut duquel sont déduites les dettes liées à ces actifs. Il est donc possible de déduire de l’impôt sur la fortune immobilière, le prêt contracté pour le financement et l’acquisition du logement Malraux.

La loi de finances 2024 modifie toutefois les règles d’évaluation pour l’Impôt sur la fortune immobilière desquelles figurent des Emprunts in fine.

Prêts in fine Malraux :

Concernant les prêts in fine pour un bien Malraux (c’est-à-dire ceux dont le capital est remboursable à terme). La mesure législative vise à éviter les optimisations fiscales. Sous l’ISF, un bien intégralement financé par un prêt in fine pouvait en effet être totalement exonéré jusqu’à la dernière échéance du prêt. Désormais, cela n’est plus envisageable puisque la règle de déduction revenait à transformer fictivement le prêt in fine Malraux en prêt amortissable.

En 2024, ce type d’emprunt ne peut plus être déduit en totalité. Le Prêt Infine Malraux doit faire l’objet d’un amortissement linéaire sur la durée de l’emprunt. Si la rédaction du texte officiel est assez complexe, le calcul est finalement plutôt simple.

Exemple d’un bien immobilier Malraux financé au moyen d’un emprunt in fine sur 10 ans :

Sur 10 ans, la valeur déductible diminue de 10 % chaque année. Ainsi à l’issue de la 1ère année du prêt, le redevable ne peut porter au Passif de son IFI que 90% de la dette, à l’issue de 2ème année 80%, à l’issue de la 3ème année 70 %, et ainsi de suite.

Exemple d’un bien immobilier Malraux financé au moyen d’un emprunt in fine sur 20 ans :

Sur 20 ans, la valeur déductible diminue de 5 % chaque année. Ainsi à l’issue de la 1ère année du prêt, le redevable ne peut porter au Passif de son IFI que 95% de la dette, à l’issue de 2ème année 90%, à l’issue de la 3ème année 85 %, et ainsi de suite.