Loi LMP
Loueur en Meublé Professionnel : quels sont les avantages, contraintes, limites et critères d’éligibilité de la loi LMP ?
La défiscalisation grâce au statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Quels sont les avantages, les contraintes, les limites et les critères d’éligibilité de cette Loi LMP ?
L’accès à la Défiscalisation Immobilière et aux nombreux cadeaux fiscaux de la Loi LMP est réservé aux investisseurs qui souhaitent faire de la location en Meublé une véritable activité “commerciale”, à titre habituel, et générer par ce placement une réelle source de revenus.
STATUT LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL
Réduction d’impôt TVA + Revenus Défiscalisés sur 20 ans + Exonération IFI
+ Hors Plafond Niches Fiscales
Pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) il faut respecter 2 conditions cumulatives :
- Recettes Minimum de 23 000 €/an. Cette règle s’applique la première année d’exploitation au prorata temporis.
- Bénéfices Industriels et Commerciaux liés au LMP supérieur aux autres revenus. Il faut que les acquéreurs disposent de moins de revenus que de loyers générés par la location meublée.
La location en meublé, à titre habituel, par toute personne, de chambres ou appartements, est une activité commerciale.
Cette activité relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (et non celle des revenus fonciers).
L’activité LMP peut être exercée par une société de personnes (EURL, SARL de Famille non soumise sur option à l’impôt sur les sociétés).
Ainsi que par les sociétés soumises à l’impôt société (SA, SARL de droit commun, etc.). Le locataire doit bénéficier de meubles et d’agencements répondant à un usage normal d’habitation.
- Défiscalisation LMP échappe au plafonnement des Niches Fiscales.
- Amortissement des biens immobiliers LMP et imputation des amortissements “stockés” sur les revenus ultérieurs de l’activité.
- Déductions des intérêts d’emprunts LMP.
- Déductions de toutes les charges d’exploitations pour leur valeur réelle : les dépenses courantes, les impôts, les cotisations sociales.
- Récupération de la TVA si locations consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement de résidences de services.
- Loyers LMP perçus selon bail de 9 ans minimum et possibilité de gestion déléguée à un exploitant gestionnaire (résidences de tourisme et para hôtellerie).
- Imputation du déficit BIC (hors amortissements exclus) sur le revenu global.
- Constitution d’un patrimoine (destiné à procurer un complément de revenus), transmissible à ses héritiers.
- Produit de défiscalisation. Possibilité de déduction des Frais d’acquisition des biens immobiliers, honoraires du notaire, droits d’enregistrement, frais de constitution de société, honoraires de conseil, frais d’ingénierie, montage juridico-financier de commercialisation sur le revenu global.
- Report des Frais d’établissements LMP. Si, ces frais ne peuvent pas être imputer la 1er année au moment de l’achat LMP, faute de recettes locatives cette année là (souvent le cas lorsque les Programmes LMP sont acquis en l’état futur d’achèvement). Depuis la loi de Finance de 2009 permet, lorsque l’activité est exercée, dès le commencement de la location, à titre professionnel, d’imputer la part des déficits qui provient des charges engagées, par tiers sur le revenu global des 3 premières années de location des appartements LMP, tant que l’activité reste exercée à titre professionnel.
- Exonération d’IFI. Les logements LMP ne sont pas compris dans l’assiette de l’impôt sur la Fortune Immobilière lorsque la recette annuelle est supérieur à 23 000 € TTC et qu’elle représente plus de la moitié des revenus du contribuable.
La Défiscalisation en loi LMP a été modifié par la Loi de Finance dès 2009 et si le cadeau du Fisc est toujours réservé en 2024 aux personnes dégageant plus de 23 000 € de recettes, il est désormais nécessaire que ces recettes dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal. Une condition plus difficile à remplir lorsque l’un des époux non exploitant travaille. Ces 2 conditions (Recettes minimum de 23 000 € TTC et Recettes supérieur à 50 % des revenus) étaient alternatives avant 2009. Elles sont désormais cumulatives.
D’autre part, il existait jusqu’en 2018 une 3ème condition : l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que Loueur Professionnel. Mais le Conseil Constitutionnel en a décidé autrement et a jugé contraire à la constitution les mots « inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés » et cette déclaration d’inconstitutionnalité a pris effet le 9 Février 2018.
L’activité de location meublée qui devait représenter au moins 50 % du revenu global du contribuable devient 50 % des revenus d’activité du Foyer Fiscal (même s’il existe deux déclarations de résultats).
La comptabilité en BIC est une comptabilité commerciale (créances acquises moins dettes certaines) qui retrace les produits (prestations d’hébergement) et les charges engagées, à la différence des revenus fonciers (comptabilité Recettes – dépenses).
Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition BIC (micro, régime simplifié ou régime réel normal) se détermine d’après les critères ordinaires, que les loueurs soient professionnels ou non.
Si le loueur, personne physique, perçoit au plus 32 100€, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA (exonération).
Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, par l’administration, au montant des recettes, d’un abattement forfaitaire pour frais de 50 %, directement sur la déclaration d’ensemble des revenus (déclaration 2042 C).
Le Saviez-vous ?
Le régime LMP ne s’applique pas aux locations consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement à caractère hôtelier qui sont soumises à la TVA.
Mais les contribuables ont la faculté d’opter pour le régime simplifié d’imposition ou le réel normal. Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 32 100 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031). Au delà il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.
La qualité de loueur en meublé professionnel est reconnue aux personnes qui :
- Réalisent plus de 23 000 euros TTC de recettes annuelles (ramenés prorata-temporis en cas de commencement ou de cessation d’activité en cours d’année).
- Retirent de cette activité 50% au moins de leurs revenus d’activité (foyer fiscal),
- L’inscription en qualité de loueur professionnel au registre du commerce n’est plus obligatoire depuis février 2018.
Le Saviez-vous ?
En cas d’exercice en société, les 23 000 € de recettes s’apprécient non pas au niveau de l’entreprise, mais au prorata des parts (ou des droits) détenues par l’associé dans les bénéfices sociaux.
Incompatibilités d’exercice de l’activité LMP
Cette condition soulève parfois certaines difficultés, notamment lorsque l’investisseur exerce à titre principal une profession réglementée (notaires, avocats, expert-comptable etc…). Dans ces cas, il est souvent possible au conjoint d’exercer l’activité par le biais d’une SARL, ou d’une EURL mais il est surtout préférable de demander et d’obtenir une dérogation de la part de l’ordre qui régit la profession réglementée en lui exposant qu’il s’agit d’une activité destinée à la constitution ou à la gestion d’un patrimoine personnel.
Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC :
Les charges liées à l’activité de loueur en meublé professionnel : charges locatives, dépenses d’entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur, intérêts d’emprunt…etc
Cas particulier des amortissements LMP (limitation)
Le montant des amortissements (comptabilisés) des biens loués ne peut excéder, au titre d’un même exercice, la différence entre le montant de l’ensemble des loyers acquis et le montant de l’ensemble des autres charges afférentes aux biens loués (article 39 C du CGI). La fraction des amortissements LMP exclue au titre d’un exercice peut être déduite ultérieurement, en sus de l’annuité normale, ou après la durée d’utilisation, dans le respect de la limitation.
Le Saviez-vous ?
La limitation des amortissements LMP est appliquée exercice par exercice, en prenant en compte l’ensemble des loyers et charges afférentes à tous les biens amortissables loués.
Le Bénéfice LMP est rapporté au revenu global du contribuable. En cas d’exercice de l’activité en société non soumise à l’IS, chaque associé est soumis à l’impôt sur le revenu au titre des BIC sur sa quote-part des bénéfices sans distinguer que ces derniers sont ou non distribués et sans qu’il y ait lieu à retrancher les rémunérations éventuellement perçues par l’intéressé pour les fonctions qu’il exerce dans la société.
Les déficits à l’exception des déficits provenant des amortissements exclus des charges déductibles sont imputables sur le revenu global.
Les locations de logements meublés à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA.
Antérieurement seules étaient imposables :
- Les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés
- Les prestations d’hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,
- Les prestations d’hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées sous condition d’un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique,
- Les prestations d’hébergement fournies dans des conditions proches de l’hôtellerie (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, accueil), exemple maisons de retraite, résidence étudiants etc…,
- Les locations de locaux consentis par bail commercial à l’exploitant d’un établissement désigné ci-dessus,
- Sous certaines conditions, les prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme sous condition d’un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant (réhabilitation de l’immobilier de loisirs).
Mais, l’Article 24 de la loi de finances pour 2007 a étendu le cas d’imposition à la TVA concernant les locations de locaux (nus ou meublés) consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement (locations indirectes) aux locations de locaux (nus ou meublés) consenties par tout autre convention à un tel exploitant.
La Loi a été modifiée afin d’étendre toutes les locations de locaux nus meublés ou garnis consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement à caractère hôtelier. Ce régime était jusqu’à présent réservé aux seules locations conclues par bail commercial.
Toutes ces locations sont donc désormais taxables de plein droit à la TVA. Le taux réduit de TVA de 7 % s’applique à ces fournitures de logements meublés.
Elles doivent être taxées quelles que soient les exonérations de TVA dont pourraient bénéficier à un autre titre, les preneurs pour leurs propres opérations. De même, le dispositif s’applique lorsque le preneur est non assujetti à la TVA.
En conséquence :
Dorénavant donc, les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d’établissement d’hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA.
Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l’investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.
Taux de TVA LMP (lorsque celle-ci est applicable)
7% pour la fourniture de logement meublé ou garni. Au taux qui leur est propre pour les autres prestations fournies selon les catégories d’établissements.
Les Amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus value.
Exemple :
- Achat : 300 000 €
- Amortissement Comptabilisés : 150 000 €
- Revente : 300 000 €
Calcul de la plus value en LMP : 150 000 €
Les Amortissements dans le cadre du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus value. IMPOT SUR LA PLUS VALUE = 0 €.
Exonération de Plus Value LMP ?
Les plus values (de cession) professionnelles réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale exercée à titre professionnel en 2024, sont exonérées lorsque :
- Les recettes HT réalisées au cours de l’année civile précédant l’exercice de réalisation de la plus value n’excède pas 90 000 € pour les entreprises industrielles et commerciales de vente ou de fourniture de logement (LMP)
- Taxation partielle entre 90 000 et 126 000 €
- L’activité a été exercée pendant au moins 5 ans.
Les investissements et l’ensemble des biens immobiliers qui entrent dans le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) sont exclus de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si les locations produisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et si le loueur retire de cette activité plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
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