Plus value Immobilière Monuments Historiques, Calcul de la plus value
Quelle Plus Value Immobilière peut on obtenir d’un bien classé Monument Historique ?
Au moment de revendre un bien Classé ou Inscrit à l’inventaire des Monuments historiques, se pose toujours la question de la Fiscalité applicable aux Investissement Monuments Historiques et à la Plus-Value immobilière. Découvrez dans ce nouveau chapitre l’inconvénient du calcul du Prix de revient et les Avantages des Abattements.
En France, mis à part la résidence principale, la plus value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est taxée. Lorsqu’un investisseur vend un bien éligible à la Loi Monument Historique, la plus value est imposé selon le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers (activité non exercée à titre professionnel).
L’inconvénient majeur de la Loi sur les Monuments Historiques se trouve dans ce chapitre sur les plus-values. Car au moment de la revente du bien immobilier MH, l’administration fiscale tient compte de votre Prix d’achat, mais sans ajouter ou tenir compte des travaux de restauration et de réhabilitation de l’édifice !
La Plus-value (ou gain en capital) représente la différence positive : entre le Prix de revente du bien immobilier (Appartement, Immeuble, Logement) et le Prix d’achat (Prix et Frais d’acquisition du Monument Historique).
Le contribuable ne peut pas tenir compte des Travaux dans son prix de revient. L’investisseur ayant déjà profité, grâce à la déduction de ses travaux de rénovation, de la réduction d’impôt sur le revenu lié à la Loi Monument Historique.
L’administration fiscale refuse que le contribuable profite d’un double Avantage Fiscal et considère que les travaux sur un bien MH ne peut donner droit à la réduction d’impôt et à une réduction de la plus-value taxable en cas de revente. Le prix d’acquisition s’entend donc uniquement du prix effectivement acquitté, tel qu’il a été stipulé dans l’acte notarié. Ce prix d’achat ne peut pas être majoré des dépenses de travaux supportées car « déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu ».
En conclusion, le prix d’achat comparé au prix de vente afin de calculer la plus-value imposable sera le prix d’achat du foncier “AVANT” travaux. Dans ces conditions, il est très fréquent pour le propriétaire d’un Monument Historique de générer une plus-value au moment de la vente de son bien.
Ainsi, lors de la revente d’un appartement en défiscalisation Monument Historique c’est le régime classique des plus values immobilières qui s’applique. Soit un Taux d’imposition en 2024 de 36,20 %.
Dans les faits, ce taux est scindé et calculé par deux plus-values nettes : celle qui est imposée au titre de l’impôt sur le revenu (Taxe Forfaitaire de 19%) et la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (Différentes Taxes représentant 17,2%).
Heureusement, il est possible de prendre en compte les abattements fiscaux pour année de détention, et partant du principe que la règle des Monuments Historiques nécessite de conserver le bien immobilier au moins 15 ans, la plus value immobilière est calculée en tenant compte d’un Abattement d’au moins 60 %.
Pour bien comprendre l’articulation du calcul des plus values Monument Historique, il est nécessaire de décomposer le calcul en deux étapes :
PREMIERE ETAPE :
Dans un premier temps, il est nécessaire de calculer le PRIX DE REVIENT de l’appartement ou immeuble classé ou assimilé Monument Historique :
Prix de Vente – Prix d’Achat (Sans les Travaux)
DEUXIEME ETAPE :
Puis en fonction du Nombre d’année de détention de l’immeuble MH (Minimum 15 ans), calculer le taux et l’ABATTEMENT FISCAL pour enfin calculer la Plus Value immobilière Monument Historique.
Abattement pour durée de détention du MH
Le taux et la cadence de l’abattement pour la durée de détention d’un appartement éligible aux Monuments Historiques sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
| Durée de détention du Bien MH | Taux d’abattement applicable chaque année de détention Assiette pour l’impôt sur le revenu | Taux d’abattement applicable chaque année de détention Assiette pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6ème à la 21ème année | 6 % | 1.65 % |
| 22ème année révolue | 4 % | 1.60 % |
| Au-delà de la 22ème année | Exonération | 9 % |
| Au-delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
Ainsi, la plus-value d’un bien immobilier classé Monument Historique est exonérée :
- au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
- au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Les années de détention sont décomptées depuis le jour anniversaire de l’acquisition du bien (date d’achat du Monument Historique, date de la donation ou date du décès).
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