Conditions loi LMNP
Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi LMNP et les obligations du Loueur en meublé non professionnel ?
La location meublée non professionnelle (Loi LMNP) correspond au statut d’un propriétaire qui concède un bail sur son bien immobilier en location meublée et en dehors de son activité professionnelle principale. Le locataire doit bénéficier de meubles et d’agencements répondant à un usage normal d’habitation. Pour bénéficier de cette loi il faut respecter les conditions de la Loi LMNP.
Pour être considéré comme un loueur en meublé “Non Professionnel”, le propriétaire qui met en location le logement en meublé doit respecter les conditions suivantes :
- Percevoir des Recettes annuelles inférieures ou égales à 23 000 € TTC (ramenés au prorata-temporis en cas de commencement ou de cessation d’activité en cours d’année).
- Percevoir des Recettes représentant plus de 50% du revenu global de son Foyer Fiscal.
Evidemment, pour bénéficier du régime de la Location dite “non professionnelle”, le propriétaire bailleur ne doit pas être déjà inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que “Loueur Professionnel”.
Enfin, le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
Le Saviez-vous ? En cas d’exercice en Société, les 23 000 € de recettes s’apprécient non pas au niveau de l’entreprise, mais au prorata des parts (ou des droits) détenues par l’associé dans les bénéfices sociaux.
Quelle est la Liste des Meubles obligatoirement présent dans le bien LMNP ?
La location meublée doit porter sur un logement muni de tout le mobilier nécessaire à l’habitation, cela fait partie des conditions sine qua non de la loi LMNP. Les textes en vigueur permettent désormais une définition et une lecture plus précise des équipements nécessaires : “Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”
Le locataire doit pouvoir vivre dans le logement meublé en y apportant seulement ses effets personnels.
Depuis le 1er septembre 2015, tout bail d’un logement meublé “occupé par un locataire à titre de Résidence Principale” doit être obligatoirement écrit et avoir une durée minimale d’un an. D’autre part, le mobilier de l’appartement ou du bien immobilier meublé, comporte au minimum la liste des Meubles suivants :
- La Literie comprenant un Lit ou un Canapé-lit, Sommier, Matelas, Oreiller, Draps, Couverture, Couette…
- Un système d’occultation des fenêtres destinés à empêcher le jour de passer dans les pièces utilisées comme chambre à coucher (volets extérieurs de fenêtres, roulants, battants ou coulissants… ou des Stores extérieurs ou intérieurs, manuels ou motorisés qui modulent la lumière de la pièce jusqu’à l’obscurité totale).
- Des Luminaires dans chaque pièce
- Une Table et des sièges ;
- Des Étagères de rangement ;
- De la Vaisselle usuelle nécessaire à la prise des repas (Assiettes, Couverts, Verres…) ;
- Des Ustensiles de cuisine (casseroles, poêle, …) ;
- Un Four ou un Four à micro-ondes ;
- Un Réfrigérateur et un Congélateur (ou d’un compartiment à – 6°) ;
- Des Plaques de cuisson ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (Balai, aspirateur…)
Le Saviez-vous ? Un logement qui comporte une pièce vide, même si les autres sont correctement équipées, ne peut pas être considéré comme une Location Meublée.
Les équipements supplémentaires d’une location meublée ?
Depuis le décret d’application de 2015 la Loi LMNP impose une législation stricte pour les immeubles meublés et des critères précis en matière d’ameublement. Pour autant, ce socle minimal de conditions n’empêche pas le propriétaire bailleur d’ajouter une touche personnelle de meubles de décorations pour parfaire le confort de ses locataires, voir d’améliorer et de compléter la liste d’équipement. Ainsi il est fréquent que le logement soit équipé d’une Télévision, d’un Lave-linge, voir d’un Sèche Linge ou d’un Lave-Vaisselle…
Concernant le Linge de Maison, à savoir les Draps, Taies d’oreillers, Serviettes, Torchons… il est obligatoire pour les locations saisonnières mais pas dans le cadre d’un bail de location meublée d’un an à titre de résidence principale. Toutefois, compte tenu du risque de requalification en “location vide” par le Fisc au lieu du régime “location meublé”, et du faible coût pour être certain d’être en règle, il semble plus judicieux de les ajouter dans le logement. Ainsi vous ne perdrez pas les avantages fiscaux du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel
Le Saviez-vous ? Si vos meubles ne sont pas aux goûts du locataire, il est autorisé à remplacer votre mobilier par les équipement de son choix, à la seule et unique condition de restituer le matériel d’origine lors de son départ du logement.
Le Contrat de Bail d’une Location Meublée
La loi Alur a imposé de nouvelles mentions rédactionnelles obligatoires dans le contrat de bail pour les locations meublées, identiques aux obligations de la location nue. Doivent notamment y figurer :
- Le nom du locataire,
- La Liste des équipements,
- Le montant et description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat ou du dernier renouvellement,
- Le montant du dernier loyer acquitté par le locataire.
- Les diagnostics techniques obligatoires,
- Les clauses réputées non écrites ou des règles de prescription, identiques à la location vide.
Dans le cadre de la location meublée à titre de résidence principale, bailleur et locataire signent ensemble un bail spécifique dont la validité est comprise entre 9 mois (bail « étudiant ») et 1 an.
Lors de l’entrée dans le logement, le bailleur doit remettre au locataire :
- Un exemplaire du Bail précisant le montant du loyer et des charges
- Un état des lieux d’entrée du logement
- Un inventaire exhaustif des équipements et de leur état
- Les diagnostics obligatoires pour la location
- Le règlement de copropriété de l’immeuble
La Location Meublée Saisonnière
Pour échapper aux contraintes qui régissent les baux d’habitation, le propriétaire bailleur peut aussi louer le bien immobilier meublé, à la semaine, quinzaine ou au mois. Il s’agit alors d’une location saisonnière.
Le Saviez-vous ? Si vous louez votre appartement en location saisonnière, le locataire ne doit pas conserver les clés en dehors des périodes de location ou laisser du mobilier dans les lieux.
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