Plus value Immobilière Fiscale Pinel
Plus-Value immobilière d’un Investissement Pinel et Avantage de l’Abattement
En France, mis à part la résidence principale, la plus value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est taxée. Lorsqu’un investisseur vend un bien éligibleet pouvant bénéficier de la fiscalité Loi Pinel, l’hypothétique plus value est imposé selon le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers (activité non exercée à titre professionnel).
La Plus-value (ou gain en capital) représente la différence positive : entre le Prix de revente du bien immobilier (Appartement, Maison, Logement) et le Prix d’achat (Prix de revient Pinel, c’est à dire le montant payé au moment de l’acquisition + les Charges supportées au moment de l’achat)
C’est le Notaire chargé de la vente qui s’occupe de la déclaration et du paiement de cette taxe.
La Taxe sur les Plus-Value immobilières est historiquement prélevée pour financer une partie des opérations en faveur du logement : rénovation urbaine dans certaines zones, construction de logements locatifs sociaux, ect…
En 2025, lors de la revente par un Particulier, d’un appartement, ou d’une maison en défiscalisation Pinel, la Plus-Value est imposée à un Taux de 36,20 %.
Ce taux d’imposition 36,20 % cumule dans les faits 2 plus-values immobilières nettes :
- celle qui est imposée au titre de l’impôt sur le revenu (Taxe Forfaitaire de 19%) et
- la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (Différentes Taxes représentant 17,2%).
L’investisseur Pinel doit également prendre en compte les abattements fiscaux par année de détention. En effet, partant du principe que la Loi Pinel nécessite de conserver le bien immobilier au minimum 6 ou 9 ans, selon l’engagement locatif initial. La plus value immobilière Pinel sera à calculer en tenant compte d’un Abattement.
Lors de la revente d’un appartement en Défiscalisation Pinel c’est le régime fiscal classique des plus-values immobilières qui s’applique, Mais il s’est complexifié et alourdi ces dernières années. Voici donc quelques explications pour calculer l’impôt à payer en cas de vente d’un bien taxable Pinel en deux étapes :
PREMIERE ETAPE :
Pour déterminer le gain imposable, dans un premier temps, il est nécessaire de calculer le PRIX DE REVIENT de l’appartement ou immeuble Pinel (Prix d’achat + le coût)
DEUXIEME ETAPE :
Puis en fonction du PRIX DE VENTE du logement Pinel et du calcul de L’ABATTEMENT FISCAL (en fonction du Nombre d’année de détention), calculer la Plus Value immobilière Pinel.
1ère ETAPE du Calcul de la Plus Value Immobilière : Prix de Revient d’un Pinel
Le prix de revient d’un bien immobilier correspond au prix d’achat du logement neuf auquel viennent s’ajouter les frais de notaire et éventuellement les frais d’agence si vous utilisez les services d’une agence immobilière pour votre acquisition, ainsi que les frais annexes.
Prix de revient Pinel = Prix d’achat + Frais de Notaire + Frais d’agence + Frais annexes
Détail des Frais annexes qui peuvent s’ajouter au prix de revient :
- La taxe sur la valeur ajoutée.
- La taxe de publicité foncière.
- Les droits d’enregistrement le cas échéant.
- Les commissions versées aux intermédiaires.
2ème ETAPE du Calcul de la Plus Value Immobilière : Prix de Vente et Abattement
Le Prix de Vente ou prix de cession correspond au prix visible dans l’acte notarié.
Vous pouvez déduire de ce prix le montant des frais de vente comme les certifications et diagnostics obligatoires.
Abattement pour Durée de détention
Le taux et la cadence de l’abattement pour la durée de détention d’un appartement éligible au dispositif Pinel sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’Impôt sur le Revenu et aux Prélèvements Sociaux.
| Durée de détention du Bien Pinel | Taux d’abattement applicable chaque année de détention du Bien Pinel Assiette pour | Taux d’abattement applicable chaque année de détention du Bien Pinel Assiette pour les prélèvements sociaux |
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1.65% |
| 22ème année révolue | 4% | 1.60% |
| Au-delà de la 22ème année | Exonération | 9% |
| Au-delà de la 30ème année | Exonération | Exonération |
Ainsi, la plus-value d’un bien immobilier ayant bénéficié de la défiscalisation Loi Pinel est exonérée :
- au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu,
- au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux.
Voilà concrètement ce que cela donne, année par année :
L’abattement pour durée de détention du Bien Immobilier Pinel pour l’impôt sur le revenu
| Durée de détention | Abattement |
| Entre 0 et 5 ans | 0% |
| 6 ans | 0% |
| 7 ans | 12% |
| 8 ans | 18% |
| 9 ans | 24% |
| 10 ans | 30% |
| 11 ans | 36% |
| 12 ans | 42% |
| 13 ans | 48% |
| 14 ans | 54% |
| 15 ans | 60% |
| 16 ans | 66% |
| 17 ans | 72% |
| 18 ans | 78% |
| 19 ans | 84% |
| 20 ans | 90% |
| 21 ans | 96% |
| 22 ans | 100% |
Soit concrètement, année par année :
L’abattement pour durée de détention du Bien Immobilier Pinel pour les Prélèvements Sociaux
| Délai de détention | Pourcentage d’abattement |
| Jusqu’à 5 ans de détention | 0% |
| 6e année | 1.65% |
| 7e année | 3.30% |
| 8e année | 4.95% |
| 9e année | 6.60% |
| 10e année | 8.25% |
| 11e année | 9.90% |
| 12e année | 11.55% |
| 13e année | 13.20% |
| 14e année | 14.85% |
| 15e année | 16.50% |
| 16e année | 18.15% |
| 17e année | 19.80% |
| 18e année | 21.45% |
| 19e année | 23.10% |
| 20e année | 24.75% |
| 21e année | 26.40% |
| 22e année | 28% |
| 23e année | 37% |
| 24e année | 46% |
| 25e année | 55% |
| 26e année | 64% |
| 27e année | 73% |
| 28e année | 82% |
| 29e année | 91% |
| 30e année | 100% |
Pour la Déclaration Fiscale et le Paiement de la Plus-Value Pinel, c’est le Notaire chargé de la vente du bien immobilier Pinel qui effectue la déclaration ( Formulaire 2048-IMM-SD : PVI. Cessions d’immeubles ou de droits immobiliers) et le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière auprès de la conservation des hypothèques du lieu du bien vendu.
Besoin d'aide pour Défiscaliser avec la Loi Pinel ?
Faites appel à un expert et bénéficiez de nos 20 ans d’expérience en Défiscalisation.
Moyenne : 4,9 sur 189 avis
Pour tout savoir sur la Fiscalité de la loi Pinel, consultez aussi ces articles :
