Déclaration Fiscale Pinel, Mode d’emploi
Comment effectuer sa déclaration fiscale Pinel dans les règles ?
Comment fonctionne la déclaration fiscale Pinel ? L’investissement Pinel procure des économies fiscales conséquentes comme nous avons pu le voir dans les chapitres ci-dessus. Encore faut-il pour en profiter, remplir correctement sa déclaration d’impôt. Or en l’occurrence, ce n’est pas 1, mais 4 déclarations fiscales que le contribuable va devoir remplir la première année.
Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, l’investisseur Pinel est contraint de déclarer au Fisc, la date de livraison du bien immobilier sur un formulaire spéciale, ainsi que la durée d’engagement de location pour laquelle il a opté, puis des déclarations fiscales récurrentes quant aux revenus perçus. Enfin, le prélèvement à la source ne modifie pas le principe de déclaration.
La location d’un bien immobilier sous le dispositif Pinel vous oblige à réaliser les
4 déclarations d’impôts suivantes :
- la 2044 EB : l’engagement de location
- la 2044 : la déclaration des revenus fonciers
- la 2042 : la déclaration des revenus
- la 2042 C : la déclaration complémentaire
Les avantages des lois de Défiscalisation s’accompagnent toujours en France des joies du remplissage de quelques formalités administratives et de la nécessité de prouver que vous respectez bien les 20 Conditions d’obtention de l’éligibilité PINEL : Immeuble aux normes, Plafonds de Loyer et de Ressources des locataires, Délai de construction, Durée d’engagement locatif… Bref, la déclaration fiscale pour bénéficier de la réduction d’impôts Pinel se fait en 4 étapes :
1ère étape de la Déclaration Fiscale Pinel (Formulaire 2044 EB) :
La première année, le contribuable doit spécifier les caractéristiques du bien (nature de l’immeuble, lieu de situation du logement…) et la Durée de l’engagement initial de location sur l’imprimé 2044 EB (statut du bailleur privé, engagement de location).
L’Option d’engagement locatif Pinel initiale de 6 ou 9 ans est “Irrévocable” !
En effet, ce formulaire spécifique aux biens loués sous un dispositif permettant un gain d’impôt (Loi Pinel, Loi Pinel Outremer, Loi Duflot, Loi Scellier….) est à remplir l’année au titre de laquelle le contribuable demande le bénéfice de la réduction d’impôts Pinel c’est à dire :
- l’année de l’acquisition du logement
- ou de l’achèvement du bien immobilier si cette date est ultérieure.
Comment déclarer la 2044EB Pinel ?
Ce formulaire s’avère particulièrement fastidieux à compléter, mais en tant que Propriétaire Bailleur d’un Logement Pinel, vous devez obligatoirement faire cette déclaration la première année de votre engagement de location selon le modèle du Bulletin Officiel des Finances Publiques Impôts LETTRE-00013 ou 2044EB précisant :
- L’identité et les coordonnées de l’investisseur Pinel ;
- L’Adresse du Logement Pinel concerné par l’engagement, sa date d’acquisition ou d’achèvement ;
- La Date de la 1ère mise en location Pinel ;
- La Surface Pondérée Pinel (pour le calcul du plafond de loyer) ;
- Le Montant du Loyer Pinel (hors charges) ;
- L’engagement de louer le bien Pinel non meublé à usage d’habitation principale pendant 6 ans ou 9 ans ;
- L’engagement de louer à une personne non membre de son foyer fiscal ;
- Les modalités de calcul de la réduction d’impôt Pinel.
Sur la déclaration en ligne, le formulaire 2044EB ne peut être validé sans locataire. C’est pourquoi vous devez l’imprimer et l’envoyer via votre messagerie sécurisée.
Il est également nécessaire de remplir le Formulaire 2044 EB l’année de la première prorogation triennale de l’investissement Pinel, pour les contribuables qui valident un nouvel engagement locatif Pinel de 3 ans auprès de leur centre des finances.
En cas de contrôle par l’administration fiscale, le propriétaire bailleur doit être en mesure de présenter tous les Justificatifs d’achat, de livraison de l’immeuble et ceux de votre bail. Vous devez donc conserver :
- L’Attestation notariée d’Acte de Propriété.
- La Déclaration du Promoteur d’achèvement des travaux du logement neuf ;
- La copie du Bail Pinel ;
- La copie de l’avis d’imposition du locataire Pinel de l’année N-2 précédant la signature du bail.
Veillez également à bien respecter les différents Plafonds de Revenus du locataire, ainsi que les Plafonds de Loyers en fonction du zonage Abis / A / B1 / B2 stipulés par le dispositif Pinel.
Le Saviez-vous ?
La déclaration en ligne permet de confirmer et de valider uniquement des logements qui respectent les conditions d’éligibilité Pinel. Par exemple, au moment de remplir votre formulaire, vous ne pouvez pas indiquer un loyer supérieur au plafond prévu par le dispositif Pinel, et vous ne pouvez finaliser votre déclaration 2044EB qu’à partir du moment où l’ensemble des éléments fournis sont possibles.
2ème étape de la Déclaration Fiscale Pinel (Formulaire 2044 ou 2044 SPE) :
La deuxième déclaration Pinel à remplir est une déclaration de revenus fonciers, de recettes et de charges de l’année. Le but est d’établir un bilan foncier de votre opération en loi Pinel avec le formulaire 2044 ou 2044 SPE (Déclaration des Revenus Fonciers).
Les appartements, les maisons et les biens immobiliers loués sous le dispositif PINEL, c’est à dire en nu (vide) et non meublés, sont à déclarer sur le formulaire simple 2044. Ils ne nécessitent pas de formulaire spécial (SPE) ou de déclaration 2044 spéciale (2044 SPE).
Alors, pourquoi y a t’il plusieurs types de formulaires et des déclarations de revenus fonciers différentes 2044 et 2044 SPE ?
La déclaration des revenus fonciers 2044 est le formulaire de base. Il est suffisant pour les investisseurs en loi Pinel et pour la plupart des contribuables qui louent un bien immobilier vide et qui optent pour le régime réel de l’impôt.
Le second formulaire prénommé “2044 spéciale” et intitulé de manière simplifiée par l’administration fiscale 2044 SPE est quasiment identique. On y trouve juste quelque cases supplémentaires pour certains bien locatifs particuliers bénéficiant de régimes spéciaux : Loi Monuments Historiques, Loi Malraux ou d’anciens dispositifs fiscaux, Scellier, Robien, Borloo… Pour éviter les doublons de déclarations, et dans le cas de figure où vous percevez déjà des revenus locatifs d’autres dispositifs, vous devez remplir uniquement la 2044 SPE et y intégrer tous vos biens loués (même ceux sans dispositifs particuliers).
Établir le bilan foncier de l’opération en loi Pinel avec le formulaire 2044 ou 2044 SPE
Déclaration des Revenus Fonciers Pinel
L’imposition des Revenus Fonciers Pinel se fait sur la base d’une comptabilité classique de trésorerie. L’investisseur Pinel doit déduire de ses revenus locatifs les différentes charges (Taxe foncière, Intérêts, Charges de copropriété…) et raisonner en Recettes – Dépenses sur l’année en cours.
Si vous percevez un loyer en retard, par exemple au mois de Janvier de cette année (N), alors que vous deviez le percevoir en décembre de l’année d’avant (N-1), vous ne pouvez pas l’ajouter à votre déclaration de revenus de l’année en cours (N).
Déduction des Charges avec la Loi Pinel
La loi Pinel autorise les investisseurs à déduire leurs charges de leurs revenus fonciers et ainsi ne pas payer la CSG-CRDS de 17,2 % :
- Déductibilité des Frais liés à la gestion locative du bien immobilier, gardien, concierge…
- Déductibilité des Intérêts d’emprunts
- Déductibilité des Assurances et frais liés à l’emprunt (Primes de l’assurance emprunteur)
- Déductibilité de la Taxe Foncière (voir détail chapitre 4 sur les possible exonérations)
- Déductibilité des Frais d’entretien du logement (frais d’entretien, peinture,…)
- Déductibilité des Frais des éventuels réparations (remplacement d’un mitigeur…) ;
- Déductibilité des Primes d’assurance (propriétaire non occupant)
- Déductibilité des Frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant)
Comment compléter le formulaire 2044 en Pinel ? vous avez besoin de nombreux éléments :
- Du montant des Loyers hors charges encaissés durant l’année d’imposition ;
- Des Provisions pour charges si votre bien est en copropriété ;
- Des Charges totales réelles de l’année (voir déduction possible des charges)
- Des Frais de dossier du Prêt immobilier Pinel et les Frais de garantie (caution ou hypothèque) l’année d’acquisition du bien
Le Saviez-vous ?
Si vous achetez votre Bien Immobilier Pinel avec un prêt bancaire et que l’année d’acquisition (signature chez le notaire) est différente de celle de la livraison de votre logement, vous devez déclarer le montant des Frais de Financement (intérêts, frais de garantie, frais de dossier bancaire…) sur la 2044 (ou 2044 SPE) même si le bien n’est pas encore livré.
3ème étape de la Déclaration Fiscale Pinel (Formulaire 2042) :
Avant-dernière étape pour bénéficier de la réduction d’impôts loi Pinel, il faut renseigner l’avis 2042. Cet imprimé 2042 concerne l’avis d’impôt général sur vos revenus.
C’est un simple ajout, mais après avoir pris un engagement locatif et déclarer en ligne vos revenus fonciers, vous devez reporter le bilan foncier positif (ou négatif) du formulaire 2044 (ou 2044SPE) comme indiqué dans le chapitre précédent, dans le Formulaire 2042 dans l’encart “Revenus Fonciers”.
Si votre Bilan Foncier calculé dans la 2044 Spéciale est négatif et se termine en « Déficit Foncier », celui-ci sera déduit de votre montant brut imposable dans la limite de 10 700 € par an.
Zoom sur le Déficit Foncier en Pinel ? Afin de proposer une lecture encore plus détaillée de la déclaration fiscale Pinel, vous pouvez directement consulter notre page dédiée au Déficit Foncier et la règle des 3 ans au terme du Bail Pinel.
4ème étape de la Déclaration Fiscale Pinel (Formulaire 2042 C) :
Dernière étape avant de pouvoir profiter des gains fiscaux de la Loi Pinel, Renseigner le montant de la réduction d’impôts dans l’imprimé 2042 C (revenus complémentaires), à la rubrique “Charges ouvrant droit à Réduction d’Impôt”.
La première année de déclaration, vous devez entrer l’assiette de votre dispositif Pinel éligible à la réduction d’impôt. Selon la durée d’engagement, le montant doit être indiqué en cellule 7QR ou 7QS.
Dans le paragraphe « Réductions et Crédits d’Impôt – Investissements Locatifs loi Pinel », vous devez également mentionner le montant annuel de votre avantage fiscal. Pour calculer le montant de la réduction d’impôt loi Pinel à renseigner dans votre déclaration, compter 2 % du prix de revient de votre investissement par an les 6 ou 9 premières années – puis 1 % par an les 3 années suivantes.
Quel intérêt à s’engager sur 6 ou 9 ans en Loi Pinel ?
Après avoir bien étudier le tableau fournis par l’administration fiscale TABLEAU
Nous n’avons pas trouvé d’intérêt financier, ni fiscaux à s’engager initialement sur 9 ans.
En effet, l’engagement est prolongeable sur demande 2 fois 3 ans dans le cas d’un engagement sur 6 ans, alors qu’il n’est renouvelable qu’une fois pour un engagement initial de 9 ans, et les taux de réductions d’impôts sont identiques, il n’y a donc aucun impact sur la réduction d’impôt total.
Impacts Négatifs sur 9 ans : Il y a deux incidences lorsque vous cochez la case “9 ans”, c’est primo un engagement de location plus long (aucun intérêt) et secondo l’impossibilité de vendre au bout de 7 ou 8 ans (aucun intérêt).
Conclusion ? Nous vous conseillons de ne pas vous engager sur 9 ans, et de cochez la case “6 ans” dans les déclarations 2044 EB et 2042 Complémentaire. Ainsi, vous pourrez choisir comment poursuivre votre opération Pinel au terme des 6 ans.
Zoom sur les Possibilités au terme de la Loi Pinel ? Afin de proposer une lecture encore plus détaillée des options au terme de l’engagement locatif Pinel de 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez directement consulter notre page dédiée à Comment investir en Loi Pinel ?.
Durant toute la période d’engagement locatif, il sera nécessaire de bien remplir cet imprimé 2042C tous les ans, pour minorer correctement votre fiscalité, et profiter de l’intégralité des réductions d’impôts prévus dans la Loi Pinel.
Moyenne : 4,9 sur 122 avis
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