Les 20 Conditions Pinel à remplir

Après avoir listé dans un chapitre l’ensemble des Avantages de la Loi Pinel, plus favorables aux investisseurs avec davantage de choix sur l’engagement de location et les taux de défiscalisation, Focus sur les contraintes, les obligations, les inconvénients, les critères d’éligibilité et les conditions de la Loi Pinel en 2024 (normes, zones, plafonds, mode de calcul de la réduction d’impôt, délais…).

ELIGIBILITÉ PINEL : LA LISTE DES 20 CONDITIONS À REMPLIR

• La 1ème Condition Pinel est d’acheter un bien immobilier NEUF. Le Bulletin Officiel des Finances Publiques et des Impôts a justement précisé le champ d’application et la définition ou notion de Neuf pour la Loi Pinel.
• La 2ème  Condition Pinel est destinée aux contribuables Français. Seuls les Résidents Fiscaux Français peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Pinel. Les expatriés et les étrangers sont exclus. La loi Pinel est toutefois étendue depuis le 1er janvier 2024 aux contribuables “devenus” non-résidents. C’est à dire aux contribuables ayant réalisé un investissement sous le dispositif Pinel “alors qu’ils étaient domiciliés en France”, peuvent conserver le bénéfice de la réduction d’impôt restant à courir durant toutes leurs années de non-résidence fiscale.
• La 3ème Condition Pinel nécessite d’être un Particulier. Les personnes morales (entreprises, sociétés) ne bénéficient pas de la réduction d’impôt Pinel. Une seule exception à cette règle : le bénéfice de la loi Pinel peut être accordé aux associés d’une Société civile immobilière (SCI), mais uniquement si elle est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et que les associés s’engagent tous ensemble à maintenir en location le logement Pinel durant toute la période d’engagement auprès du Fisc.
• La 4ème Condition Pinel relève de l’obligation d’acheter dans une Ville Française éligible au dispositif (Voir les Zones et Villes éligibles Pinel en 2024).
• La 5ème Condition Pinel impose d’acheter un bien immobilier répondant à des Normes de constructions de hautes performances énergétiques.
• La 6ème Condition Pinel force au Délai de construction et astreint le logement à être achevé dans les 30 mois de la date de la signature authentique.
• La 7ème Condition Pinel est de s’engager à LOUER le bien immobilier sur une durée minimale de votre choix de 6, 9 ou 12 ans.
• La 8ème Condition Pinel est un engagement du propriétaire bailleur de louer le “Logement Nu” (c’est à dire non meublé),
• La 9ème Condition Pinel consiste à louer le bien immobilier à usage “d’habitation principale” pour le locataire. Les locations saisonnières ne sont pas permises.
• La 10ème Condition Pinel oblige le propriétaire du logement à louer à une personne extérieure à son foyer fiscal. Il est tout à fait possible de louer à un ascendant ou descendant, mais ce dernier doit nécessairement avoir un foyer fiscal distinct du bailleur.
• La 11ème Condition Pinel impose au propriétaire bailleur une obligation de location. Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition. Si vous ne trouvez pas de locataires au bout de 12 mois, la loi prévoit l’annulation de la réduction d’impôt.
• La 12ème Condition Pinel institue également des critères d’éligibilité pour le Locataire. Un plafond de ressources des locataires est voté au 1er janvier de chaque année (Voir les Plafonds de Ressources des locataires Pinel 2024).
• La 13ème Condition Pinel limite le montant du Loyer à percevoir par l’investisseur, en fonction de la surface et de la zone dans laquelle le bien est situé. Les loyers sont plafonnés et inférieurs d’environ 20% aux loyers du marché (Voir les Plafonds de Loyers 2024).
• La 14ème Condition Pinel est le respect des plafonds de la Surface Pondérée Pinel (Surface Habitable intérieure + Garage, Parkings ou Stationnement + Frais Annexes, Notaires, etc…). Pour ne pas alourdir cette page sur les conditions, nous avons détaillé précisément la méthode de calcul de la Surface habitable Pinel.
• La 15ème Condition Pinel restreint le montant de la réduction d’impôt en fonction d’un critère de prix d’achat au M2. Un plafond de 5500 € par mètre carré de surface habitable est retenu quelle que soit la localisation du logement Pinel. Cette obligation de prix au M2 est trop souvent négligée ou méconnue et source d’erreurs. C’est pourquoi nous avons souhaitons clarifier et lever les confusions dans une page spécialement prévue pour ces subtilités en proposant une lecture attentive des textes de lois et des exemples de calculs.
• La 16ème Condition Pinel plafonne la Défiscalisation Pinel à 300 000 € du prix de revient. Ce n’est pas une limite à ne pas dépasser, mais juste une extrémité et un maximum pour le calcul du gain fiscal.  Aussi est-il possible pour un investisseur d’acheter un logement à plus de 300 000 € et de bénéficier quand même des avantages de la Loi Pinel.
• La 17ème Condition Pinel impose un nombre d’acquisition par année d’investissement maximum. Pas plus de 2 logements Pinel par an.
• La 18ème Condition Pinel inclut la réduction d’impôt maximum sur le revenu de 6000 €/an dans le Plafond sur les niches fiscales qui peut aller, quant à lui, jusqu’à 10000 €/an.
• La 19ème Condition Pinel pour bénéficier de la totalité des réductions d’impôts et des avantages fiscaux, nécessite de faire pas moins de 4 Déclarations Fiscales obligatoires distinctes (2044EB, 2044 ou 2044SPE, 2042, 2042C). Ces multiples obligations déclaratives sont souvent source d’erreurs, c’est pourquoi nous avons détaillé dans un article consacré uniquement à la Fiscalité Pinel, l’ensemble des démarches administratives à réaliser par le Particulier. Un guide Pinel fiscal et un mode d’emploi pour lever toutes les ambiguïtés sur les plus-values, l’impôt sur la fortune, la taxe nationale foncière et les déclarations fiscales.
• La 20ème et dernière Condition Pinel exige que le bien immobilier soit acquis avant le 31 décembre 2024. Après cette date, vous ne pourrez plus être éligible.